醫院ISO9000認證工作在襄陽鞭醫院推行，我司作為咨詢機構全程參與，深切地感受到ISO9000認證對醫療服務質量的改進，服務業績的上大有益處的。雖然醫院ISO9000認證管理還有一些不同的看法，但事實證明，還是適宜、有效的，甚至是必要的、迫切的，關鍵是你是否用心去做。 一、 基本做法 醫院首先成立了由院長任組長的貫標認證工作組，制定貫標認證計劃書。召開專題辦公會議，明確職責分工。召開全院實施ISO9000認證動員大會，發動全體員工人人要為醫院貫標認證做出貢獻。 整個貫標認證工作分準備、培訓、文件梳理、體系文件編寫、體系試運行、內審、評審、體系文件修訂、認證申請、認證10個階段進行。我們認為其中關鍵步驟應是培訓、文件梳理、體系文件編寫、內審和評審。 (一) 標準培訓 ISO9000標準的培訓是一個貫穿于質量管理體系建立、實施和保持的全程、全員性課題，通過各種不同形式的培訓，并盡量多地采取互動方式，不斷加強對標準條款的認識和理解，不明白、有疑義的就討論，統一思想，達成共識。使醫院的全體員工人人都成為ISO9000質量管理體系的明白人，這是實施ISO9001：2000質量認證的理論保證和根本前提。 醫院中層以上干部利用每周六下午中層會時間集中學習ISO9000標準，各科主任再將學習的內容向科室員工講解，連續一個半月。在這期間先對ISO9000：2000、ISO9001：2000原文進行了通讀，再將ISO9001：2000標準轉化為醫院語言逐條解讀，讓全體員工理解質量管理體系的術語、定義和ISO9001：2000條款的確切含義。繼后，每次院長辦公會、中層例會 小時先由管理者代表主講有關質量管理體系的相關內容。 另外，醫院還舉行了五期專題培訓班，分別對要素分工與程序文件編寫、科室作業文件編寫、內部審核等具體問題進行了培訓。 (二) 文件梳理 我們認識到患者的要求，由于存在著醫患信息的不對稱性，幾乎都是隱含的，而這些隱含著的要求多在法律法規、部門規章、醫院規定和各項規章制度中作出了表述。所以，將法律法規、部門規章、醫院規定和各項規章制度進行詳細的識別、確認、歸類整理，這是建立醫院質量管理體系的 步——識別要求。 我院文件梳理工作分三部分。一是對醫院所有下發的有關質量管理類文件進行梳理和修訂，包括醫院管理規定和醫院基本規章制度，形成了《醫院管理通則和基本規章制度》。二是對醫院應執行的有關法律法規進行梳理，包括法、條例、部門規章，形成了《醫院質量管理體系適用的法律法規匯編》。三是對醫院設置的各崗位的職責、權限進行梳理和修訂，形成了《醫院各崗位描述》。同時要求醫院全體員工每人立足自己的工作崗位進行文件梳理，履行什么職責、擁有哪些權限、遵守哪些法律法規、規章制度和規范。 (三) 體系文件編寫 醫院質量管理體系三個層次文件按照要素分配，本著誰是責任主體誰編寫的原則，由自上而下的順序進行。院長回答了ISO9001：2000第五章全部內容的編寫準則和第六章的指導原則；發布并解讀了醫院的質量方針和目標，闡述自己對醫療服務質量的管理理念，發表了《院長聲明》；確定了醫院的組織機構，明確了醫院各崗位的職責和權限。管理者代表負責編寫《質量手冊》，組織職能部門編寫《程序文件》。科室作業文件由科主任組織編寫，科室質控員執筆。文件編寫過程中為了行文格式的一致性，我們編輯了《程序文件模板》和《科室作業文件模板》。 整個文件體系經過兩次內審和管理評審結束后進行了 次修訂，終形成醫院質量管理體系第三版 次修訂版。 (四) 內審與管理評審 內審和管理評審是醫院質量管理體系有效運行的重要標志。只有有效的開展內審和管理評審，才可能做到持續的質量改進。 體系試運行期間，我們8名內審員分四組按照《內審程序》進行了兩次內審和一次管理評審，對醫院質量管理體系的充分性、適宜性、有效性及其業績進行了評價，提出了質量管理體系改進方案。 二、 幾點體會 (一) 建立醫院質量管理體系，首先應思想觀念的束縛 我們醫院在建立質量管理體系的過程中，思想觀念的束縛是普遍存在的。這些觀念的束縛從院長到一線員工都有不同程度的顯現，特別是貫標認證的早期。這些思想觀念的束縛，使我們走了很多彎路，費了很多周折。這些思想觀念的束縛不解除，就無法建立起真正意義上的質量管理體系——使醫院改進質量，業績，獲得成功。 1、主要表現 員工中主要表現有幾論： 一是不適宜論。認為太超前，不適宜于中國人的管理；只適宜工業，不適宜于醫院。 二是無用論：好多通過認證的單位，質量也不見得多么好，我們搞認證也無用，只能是勞民傷財。 三是“投機取巧”論：認證，認證不就是為了那個“證”嗎？何必那么麻煩！把人家文件抄來，或者“拿幾個錢”買一個算了。 院長的思想束縛主要表現在對自己原有管理框架和思路的沖擊，院長在長期的管理實踐中積累了大量而豐富的經驗，形成了自己的一套做法或模式，但貫徹ISO9000質量管理體系標準，或多或少地需要改變這些框架和思路，有時是很痛苦的。 2、原因分析 出現這些觀念束縛情況不是我們的思想道德品質的惡劣，而是有歷史的和現實的原因。 從歷史角度講，我們的文化底蘊仍然還是一個封建的主題，根本沒有經過像西方經濟社會那樣的動蕩洗禮，無論管理者還是被管理者在思想深處都存在著根深蒂固的自給自足自然經濟的小農意識和帝王將相的官級理念，工作中既得利益為重和投機取巧行為表現比較突出，職級管理中主要表現為超凡權力的運用，完全依靠對于領導的信仰和追隨。也十分注重造就自己的追隨族，時髦的話叫“粉絲”，嚴重者在醫院內部制造“死黨”，超凡權力過于帶有感情色彩并且是非理性的，不是依據規章制度，而是依據神秘的啟示。順我者昌，逆我者亡，秋收算賬；隨意管理，因人設崗，朝令夕改，一朝君子一朝臣，一朝君子一朝政，時髦的話叫“各人有各人的辦法”。這個人治的環境從本質上與ISO9000精神相悖。 從現實角度講，目前中國的ISO9000質量管理事業有些的確讓人大迭眼鏡。在2000年我們就探討ISO9000管理問題，到過哈醫大二附院參觀學習，大家都知道時到今天的哈醫大二附院怎么了。當時要想做ISO9000認證需要幾十萬元甚至上百萬，到如今花五、六萬元就可以“賣一個認”，這叫人如何是好！ 3、解決問題 說句實在話，這些涉及社會深層次的問題，要解決并不是朝夕之間就能做到的，但我們不從現在做起也是不正確的。我們要有勇氣去探討，去實踐。 (二) “以顧客為關注焦點”是整個質量管理體系的靈魂 1、患者 “以顧客為關注焦點”是ISO9000標準的靈魂，是判定醫院質量管理體系是否充分、適宜、有效的一項金標準。我們建立起來的醫療服務實現過程和那些程序和流程是否合適，首先要看是方便了自己，還是滿足了患者。這就是我們一直強調的“一切以患者方便不方便，高興不高興，滿意不滿意”為判定標準。 說這些好像令人嗤笑，大家都知道今天我國的醫療機構怎么了？在醫療信息不對稱的前提下，在當今的大環境中，以“患者為關注焦點”，用衛生部的話說叫“以病人為中心”，要想做到，這“良心”真是酸、甜、苦、辣、咸五味俱全。醫囑中的藥、手術中的器械、給患者作的心電監護、應用的靜脈輸液泵等等，有些體現了“以病人為中心”，有些呢？ 2、內部顧客 內部顧客意識的建立也十分重要，事事站在“顧客”的角度考慮問題，利用“換位思考”的方法處理問題，充分了解和理解“顧客”的需求，滿足這些需求，讓自己的“顧客”滿意，這就是質量。 然而在當今的體制和機制下，醫院內部復雜的人際關系，攪如亂麻，權力、本位、人脈圈子、幫派體系、長官眼色實在是太復雜了，一件往往很簡單的事做起來卻很難。

1、　符合性 　　質量體系文件必須做到以下兩個符合性： 　　(1) 符合企業的質量方針和目標; 　　(2) 符合所選質量保證模式標準的要求。 　　這兩個符合性，也是質量體系認證的基本要求。 　　2、　確定性 　　在描述任何質量活動過程時，必須使其具有確定性。即何時、何地，由誰，依據什么文件，怎么做及應保留什么記錄等必須加以明確規定，排除人為的隨意性。只有這樣才能保證過程的一致性，才能保障產品質量的穩定性。 　　3、　相容性 　　各種與質量體系有關的文件之間，應保持良好的相容性，即不僅要協調一致不產生矛盾，而且要各自為實現總目標承擔好相應的任務。從質量策劃開始就應當考慮保持文件的相容性。 　　4、　可操作性 　　質量體系文件都必須符合企業的客觀實際，具有可操作性。這是文件得以有效貫徹實施的重要前提。因此，應該做到編寫人員深入實際進行調查研究，使用人員及時反饋使用中存在的問題，力求盡快改進和完善，確保文件可以操作且行之有效。 　5、　系統性 　　質量體系本應是一個由組織結構、程序、過程和資源構成的有機的整體。而在體系文件編寫的過程中，由于要素及部門人員的分工不同，側重點不同及其局限性，保持全局的系統性較為困難。因此，應該站在系統高度，著重搞清每個程序在體系中的作用，其輸入、輸出與其他程序之間的界面和接口，并施以有效的反饋控制。此外，文件之間的支撐關系必須清晰：質量體系程序要支撐質量手冊，即對質量手冊提出的各種管理要求都有交待、有控制的安排。作業文件也應如此支撐質量體系程序。 　　6、　簡化 　　簡化可獲得如下效果： 　　(1) 節省; 　　(2) 減少差錯; 　　(3) 降低人員素質和培訓要求。 　　在市場經濟條件下，人員的流動性增加，簡化的效果更明顯。一個簡化的系統(過程)是更為可靠的系統(過程)。 　　7、　優化 　　每個程序和過程都應權衡風險、利益和成本，尋找 的折中，從而實現在特定條件下的優化目標。 　　研究優化，首先要明確目標，然后要搞清約束條件(包括各種可能的負面效應)，并找出其間的規律才能尋求 方案。 　　這種優化的思路和方法應貫穿于文件編寫全過程。在文件實施中要繼續進行動態優化，才能獲得 增值效果。 　　8、　 　　是質量保證的精髓。在體系文件編寫中，要預先對可能的各影響因素作出有效控制的安排。對質量策劃活動，更應給予特別的關注。還應注意如何發現潛在的不合格因素并施以措施。 　　9、　獨立性 　　在關于質量體系評價方面，應貫徹獨立性原則，使評價人員獨立于被評價的活動(即只能評價與自己無責任和利益關聯的活動)。只有這樣，才能保證評價的客觀性、真實性和公正性。同理，在設計驗證、確認、質量審核、檢驗等活動中，貫徹獨立性原則也是必要的。 　　10、　區別 　　在各種管理活動中要反對一刀切，實行區別對待，分類指導，從問題的重要性和實際情況出發決定對策。如產品質量特性重要度分級、內部審核計劃安排、設備、工裝、檢測設備和計量器具等管理活動中，更宜體現區別對待，分清輕重緩急，以便把有限的資源投入到需要的方向上去。 　　11、　閉環 　　任何管理活動的安排均應善始善終，并按照PDCA循環力求不斷改進。開環意味著管理中斷，半途而廢，前功盡棄。閉環也是檢查質量體系運行是否正常的一個有效方法。在閉環管理中，不斷檢查和評價管理的效果是否達到了預期要求，是至關重要的。如合同管理，應從接受合同前的評審、合同執行中的控制與協調，直到能按質、按期交付實施全過程閉環管理。接口控制不良是造成開環的“常見病”。 　　12、　制衡 　　在管理職責方面，從機構的設置、職能的分配，職責、職權的賦予和相互關系，都應注意到權力的制衡原則，只有權力受到制約，才能避免質量體系過分依賴某一個，才能建立有效的監督機制，以保證當偏離質量方針、目標和標準要求時能及時糾正。 　　有的企業進行機構“改革”，為了強化生產指揮，將采購、檢驗、生產、技術均歸于一統，其結果生產任務、計劃雖得到更有力的保障，但產品質量卻明顯滑坡。 　　有些企業沒有獨立的檢驗部門，獨立的質管部門，使得監督、檢驗把關的職能難以實施到位。 　　13、　補償 　　所謂補償就是對復雜事物，運用調節的方法來控制其達到規定的要求。例如，在一個復雜的尺寸鏈中，要保證 裝配的封閉環的尺寸精度，簡單而有效的辦法就是增加補償環后，通過補償環來調節，從而控制封閉環的精度。在質量管理中，也可以運用這一原理，改善控制的效果。如設備、工裝、檢測設備、計量器具的檢查，校準周期就可作為一個補償環節，通過及時調節周期，可實現更有效而節省的控制。 　　14、　動態控制 　　ISO9000標準要求對質量體系實施動態管理。從顧客的質量要求，到體系文件和質量活動都應該著眼于動態控制。 　　實施動態控制，要求不斷跟蹤情況的變化和運行實施的效果，并及時、準確反饋信息，調整控制的方法和力度，從而保證質量體系具有健壯性，能不斷適應質量體系環境條件的變化，持續有效地運行

房地產ISO9001認證過程中，容易出現的問題列出如下： 　　4.2.1 　　a.沒有將質量方針、質量目標、質量記錄做為文件來控制。 　　b.文件范圍太大，數量太多，使體系運作效率降低。 　　c.組織的規模大，過程復雜，員工的 能力一般，但文件數量過于少，描述也過于簡單，不能有效地指導質量管理體系的運作。 　　4.2.2 　　a.對質量管理體系的描述不清晰，所做的裁剪沒有充分的依據或沒有將依據明確地描述。 　　b.由于法律法規及顧客要求的改變，原來所做的裁剪已不適宜或不合理，但沒有及時糾正。 　　c.質量手冊對質量體系所包含的過程順序和相互作用的表述不清楚，所引用的程序過于散亂，與手冊條款的對應關系不清晰。 　　4.2.3 　　a.沒有對文件是否持續適用進行審核、更新和重新批準，文 件的規定與現實的運作有出入。 　　b.由于節省資源或也于保密的考慮，在文件使用場所沒有適用的文件。 　　c.文件內容不清晰或文件使用者所不能理解的語言(如外國語)寫成。 　　d.由于存在一個以 上的體系，所以針對某項要求而檢索文件變得非常困難。 　　e.外來文件沒有得到控制。 　　f.由 于沒有適當的標識而使用了作廢文件。 　　4.2.4 　　a.記錄貯存條件不良 。 　　b.記錄不清晰、不完整。 　　c.電子媒體或其他媒體記錄沒有得到符合其技術特點要求的控 制。 　　d.記錄不易查閱。 　　e.記錄的失效處置不及時，且處理方式與文件化的規定不符。 　　5.1 　　a. 管理者把做出承諾的工作交給其他人，自己不能清楚地 說明這些承諾是何種方式體現的。 　　b.沒有明確的證據證明 管理者已在組織內部傳達了滿足顧客以及法律法規 要求的重要性(如會議、MEMO、板報、宣傳品、廣播等)。 　　c. 管理者不清楚自己在管理評審活動中應擔負的 職責和應做的事情。 　　d. 管理者不能說明具有識別所需資源的機制或方式。 　　5.2 　　a.質量方針與質量目標的關系不清晰。 　　b. 員工不知道質量方針或雖能夠背誦質量方針，但卻不理解質量方針的定義。 　　c.沒有對質量方針進行定期的評審， 質量方針可能已是不適宜的了。 　　d.在組織內有一個以上的質量方針，員工不能說明哪一個是 的。 　　5.3 　　a.與實現質量目標有關的職能部門(層次)，沒有分解到應承 擔的指標。 　　b.質量目標不是書面的，部門負責人只能口頭說出一些組織內要求的指標。 　　c. 質量目標沒有體現持續改進的承諾。 　　d.質量目標中個別指標無法被測量。 　　e.在策劃產品實 現的過程中，沒有針對產品\項目和合同規定質量目標。 　　5.4 　　a.只 在質量手冊中描述了應進行的溝通，但實際操作中如何進行溝通沒有規定的文件，以至于溝通的實際效果不佳。 　　b.沒有進行溝通，或溝通只是表面化的工作。 　　c.由于沒有足夠的溝通，各部門任務職責和權限不能做了解，以 至于影響到體系的有效運作。 　　5.5 　　a.管理評審沒有按照規定的時間 間隔進行。 　　b.沒有充分討論那些內部和外部的變化對質量管理體系的影響。 　　c.連續幾次管 理評審所提出需改進的問題都類似，說明對以往管理評審的跟蹤措施實施不力。 　　d.管理評審輸出中對與顧客要求 有關的產品的改進沒有涉及。 　　6.1 　　a.從質量管理體系運作的終效 果來看，組織提供的資源的不充分的。 　　b.造成顧客不滿意的終原因是資源不足。 　　c.對人 員的能力的判斷更多地是從教育、培訓、經歷等方面考慮而忽略了對技能的要求。 　　6.2 　　a.沒有對全部從事與影響質量的人員規定任職要求。 　　b.沒有按照任職要求分析培訓需 求。 　　c.沒有評價培訓的有效性。 　　d.員工對他們從事的活動的相互作用和重要性認識不 足，也不知道如何為實現質量目標作出貢獻。 　　e.所保存的培訓記錄不能證明要求的經歷和資格。 　　6.3 　　a.對為了實現產品符合性所需的設施，沒有方法識別需要配置 到何種程度是適合的工作場所的空間和條件，不能滿足保證產品質量和使顧客滿意的 要求。 　　b.支持性服務不 能滿足 要求，如通訊/交通工具等。 　　c.維護只被理解為出現故障的修理，沒有包括有計劃的性維護保養 。 　　7.1 　　a.沒有對所有的產品實現過程進行策劃。 　　b.策劃的結果千篇一律，而實際不同產品的產品實現過程是不同的。 　　c.策劃的結果顯示，策劃沒有包括所要求 的全部的應策劃的內容。 　　d.策劃的結果與質量管理體系的其他要求有矛盾。 　　7.2 　　a.忽視了應明確支持方面的要求和與產品相關的責任、法律法規的要求。 　　b.受審核方說所有的要求都已明確，但審核員卻看不到證據。 　　c.以口頭方式提 出的要求沒有得到評審確認的。 　　d.產品要求發生變更后，有一些有關的文件沒有得到修改和確認。 　　e.與產品要求變更有關的人員不知道修改后的要求。 　　7.3 　　a.沒有充分地考慮在設計活動中所需要的組織職責和技術接口。 　　b.設計計劃沒有及時的 更新，以至于計劃失去意義。 　　c.設計輸入沒有考慮有關的法律、法規要求。 　　d.設計輸出沒 有包含產品驗收準則或與和正常使用有重大關系的產品特性。 　　e.設計評審的參加者沒有包括所有的相關人員 。 　　f.設計確認沒有在正常生產條件下進行。 　　g.對于以項目為單位進行設計、生產和安裝的 活動設計驗證和設計確認與過程檢驗和終檢驗之間發生混淆。 　　7.4 　　a.對不同類型的采購過程的控制方式和程度沒有區別。 　　b.什么是合格的供方，沒有明確的、可操作的標準，選 擇和評價供方具有較多的主觀性。 　　c.對供方評價后的跟進措施沒有實施。 　　d.采購信息不齊 全，尤其缺少與質量有關的要求。 　　e.對要求到供方處實施驗證的活動，采購信息中沒有提及。 　　7.5.1 　　a.沒有、充分地考慮到與產品特性有關的要求如國際、 行業標準等。 　　b.作業指導書不充分、操作者隨意性較強。 　　c.作業指導書的規定與其他標準 (如檢驗標準)要求不符，與實際操作不一致。 　　d.缺乏足夠的測量和監控設備。 　　e.缺少危 機對策。 　　7.5.2 　　a.不會識別哪些過程是特殊過程或識別的結果是錯 誤的。 　　b.過程確認所選擇的方式、方法與該過程的控制要點不匹配。 　　c.特殊過程的特性已 發生變化，但沒有進行新的確認。 　　7.5.3 　　a.沒有對顧客的財產進行必要的查驗，標識和防護控制。 (房地產開發一般無顧客財產) 　　7.5.4 　　a.對產品提供的防護，沒有包括產 品的各個組成部分。 　　b.對產品提供的防護與顧客的要求不一致。 　　c.只提供了適宜的搬運工 具，但沒有規定適宜的搬運方法。 　　d.產品的包裝不能有效地保護產品。 　　e.倉庫規定的儲存 要求與產品說明書或包裝上的要求不一致。 　　7.6 　　a.使用的測量和監控設備與被測量參數特性不匹配。 　　b.操作工不清楚測量儀器的讀數含義及使用的有效期。 　　c.校驗沒注明校驗采用的、可追溯的 標準。 　　d.當發現儀器失準時，無法追溯和識別已被失準儀器檢驗過 的產品。 　　e.把在儀器使用中進行比較用的儀器附件(如標準物質)當做檢定或校準的標準。 　　f.企業自校的儀器沒有制定校準規程。 　　8.1 　　a.測量和監控活動沒 有包括所需要的全部范圍，如涉及持續改進方面。 　　b.在應使用統計技術的地方，沒有采用統計技術。 　　c.在顧客滿意度進行的監控方法不合理，如將無投訴視為顧客滿意。 　　d.監控的終結果不能展現質量管理體系的運行績效。 　　8.2 　　a.沒有充分考慮受審核區域的狀況和重要性。 　　b.審核員與被審核的部門或活動有關系，通常都發生在規模較小的公司。 　　c.選擇不適當的人員指導和實施內部質量審核。 　　d.內部質量審核中沒有追溯驗證的部分。 　　e.沒有對所有部門進行審核的完整記錄。 　　f.糾正措施是由審核員提議的。 　　g.公司的內審員不清楚整個審核的程序，內部質量審核由咨詢顧問實施。 　　8.2.1 　　a.選擇對產品的特性進行測量和監控的控制點不完整、不科學。 　　b.測量和監控標準未 明確規定檢驗員在測量時僅憑經驗，沒有參照產品手冊中的要求或標準。 　　c.檢驗員不知道如何判斷供方測量和監控的結果。 　　d.測量和監控完成后沒有保存相應的記錄。 　　e.產品放行的授權者不能從有關記 錄找到。 　　f.不符合測量和監控標準的要求可能導致嚴重不合格項的產生。 　　8.3 　　a.未規定如何處置各個階段測量和監控所發現的不合格品。 　　b.糾正后的不合格品沒有重新檢驗。 　　c.在交付或開始使用后發現的不合格品，只對不合格 現象采取了措施，沒有對其造成的后果采取措施。 　　d.讓步處理不符合產品時，必要時沒有向顧客、終用戶、法定 機構或其它機構報告。 　　8.4 　　a.沒有根據管理的需求收集相應的數據 或收集不全。 　　b.沒有規定數據的分析方法和分析結果的用途。 　　c.沒有對質量管理體系的適宜性和有效性得出結論。 　　d.沒有有效地指示需要改進的功能/區域。 　　8.5 　　a.對體系持續改進所需要的過程認識不清，誤認為持續改進就是連續的糾正與措施。 　　b.糾正措施與措施的概念混淆不清。 　　c.受審核方稱不需要采取措施，但實際情況是體系中表現出許 多有規律的問題。 　　d.沒有查清問題的根本原因并采取適當的措施。 　　e.沒有對措施的實施進 行追蹤驗證。 　　f.害怕記錄客戶的投訴。

房地產開發企業是房地產開發經營活動的組織者和承擔者，擔負著開發過程的組織、指揮、協調 與控制的職能。房地產開發是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發企業的職員組成、業務特點看，這類企業 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發企業應處理好企業與外部的關系，包括企業與 、企業與企業、企業與顧客之間的 關系，企業絕大多數職員從事的工作也是處理和協調這種關系。 房地產開發企業的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的計劃、指揮、 協調、監督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發企 業的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發企業的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發企業派出的專門人員或委托工程監理公司到施工現場進行質量監督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環五大因素進行的監督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發企業參與了實物產品的生產，并對自己經營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發企業在施工現場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現場監督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發企業的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業的內部過程 和活動。房地產開發企業與施工承包方及顧客的聯系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發企業內部過程之外完 成的，不是房地產開發企業貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業監督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發企業與分承包方簽訂的工程承包合同規定，分承包方有要求發包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發包方有隨時檢查分承包方作業質量和進度的權利。同時，合同也規定了 分承包有完成施工作業、交付房產品的義務，發包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執 行過程對房地產開發企業來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發企業對施工現場的監督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發企業對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據監理合同完成對監理方所提供服務的采購 開發商聘請監理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監理方與房地產開發企業簽訂監理委 托合同，規定由房地產開發企業支付酬金，由監理方代表房地產開發企業完成施工監理任務。 監理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監 理委托合同采購的是一種由監理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發企業的 采購及采購驗證工作轉化為企業的外部過程。同樣，施工合同中規定的應由房地產開發企業承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監理方承擔。所以，房地產開發企業在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監理方所提供服務的采購控制。 提高開發經營的服務質量 房地產開發企業是經營企業而非生產企業，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營 服務的根本性質。就像施工承包和監理委托一樣，房地產開發企業主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業管理委托等。隨著房地產市場的發展和分工的日益專業化，許多過程都將越來越多地通過委托專業 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。

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