物業管理作為物業的后期管理，是確保物業保值增值的重要手段。在我國，物業管理尚屬起步晚的"朝陽產業"， 但從目前物業管理運營市場來看，企業的管理決策對物業管理的認識，大多停留在平面的服務層面上，如設夜行燈、安排門衛值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務內容缺乏想象，沒有獨創，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業主的各種需求。 病因在于物業管理公司內部管理運營結構不合理，管理技術落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統型管理占主導地位，雖然強調了服務，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業主服務這一面，而忽視了如何為業主提供高質量服務的一面；其次，物業管理公司運營結構軟弱，銜接不佳，內耗大，缺乏一套系統的管理體系，造成業主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業管理公司能實現有序管理的當務之急在于要迅速建立起一套規范化、標準化、反應靈敏的動態物業管理體系。 但物業管理要建立一套規范合理的運作機制并不是一件容易的事，規范而又合理的東西往往是許多經驗的長期積累，且需經過多年的探索驗證。而對國內眾多物業管理公司來說，剛剛興起的這個行業讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業開發商的無奈之舉，與物業開發商多有些"血緣"關系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業管理體系，是目前物業管理公司所關注的一個重要問題。目前，國內一些起步較早、崇尚規范經營的物業管理公司都在嘗試導入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業管理上取得一些佳績。 對物業管理公司而言，要建立起一套物業管理體系有三個關鍵方面要注意，即管理職責、質量體系結構及人員和物質資源。這三個關鍵方面的焦點是業主，只有這三個關鍵方面相互協調時，才能保證業主滿意。ISO9000的建立意在強調業主的重要，與業主接觸面上的質量控制的重要。物業管理如不能很好控制與業主接觸面上的質量，服務質量就難以形成。 結合物業管理實際情況及今后的發展，據此建立起一個科學完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業主需求的能力。區分出哪些是自己能夠提供的服務項目，哪些是由外部服務組織提供的服務項目。外部伺服性服務組織的選擇，可依據實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進行，并將有關分包服務項目列入與分承包方簽署的分包合同或協議中。 對提供的服務按實際情況建立"服務過程查核程序"、"服務過程狀態識別程序"，"服務管理程序"進行服務質量的全程管理，并對其結果追蹤確認。同時建立"公共設施、器材管理程序"、建立"維護保潔控制程序"、"緊急應變作業程序"、"人員進駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業管理正常運作提供運行保障和保障。 物業ISO9001標準建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業主進行"需求的連續評審"。建立的"新服務項目企劃程序"策劃新服務項目，以向業主盡可能多提供按需服務，從而促使物業管理公司走出管理的消極狀態。 對物業管理服務中存在的問題，建立"服務的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進措施加以自我改進完善。在物業管理公司內部管理上，可以通過實際情況建立"管理責任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機電設備控制程序"、"行政服務控制程序"，建立"進料控制程序"，建立"庫存作業管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業管理程序"加以內部規范管理；通過建立"質量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內部及第三方審核的證據；并建立"統計技術管理程序"對這些質量記錄加以統計并進行技術分析。同時，通過建立"內部管理審核程序"以完善內部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據實際工作需要設置部門和人員，要求建立"工作職責說明書"，規定定量、定性的服務內容和服務應達到的水準，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標準之建立"培訓管理程序"，對全體員工進行物業管理基本知識、崗位任職資格等培訓，并進行資格確認，以保證公司員工對公司完善管理、公司發展的適應，使物業管理公司在建好一個企業的同時，更培養鍛煉了一支隊伍。 物業ISO9000認證體系是一種從管理模式向服務模式進化的體系，它所強調的是將服務作為一種商品，確保被服務者在使用過程中的滿意程度，是一種服務質量承諾的兌現，強調人對人的服務，是一個為業主提供綜合性整合化服務的系統。這個體系的建立將使物業管理逐步朝為業主按需提供服務的理想化方向發展，并以其全新體制的優勢促使物業管理真正成為產業經濟活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優化物業管理的市場環境，推動物業管理的發展。

1、ISO認證產品和服務的要求，運行的策劃與控制 為保證向顧客提供滿足要求的產品和服務，組織應事先對顧客的規定、合同或訂單要求、適用于產品和服務的法律法規要求等予以 評審。同時應通過以下措施對所需的過程進行策劃、實施和控制；確定產品和服務的要求及所需的資源；建立過程、產品和服務的 接收準則；控制策劃的變更和外程；識別評估重要環境因素和危險因素；識別潛在的緊急情況并策劃應急響應措施。 2、產品和服務的設計與開發 組織應建立、實施和保持設計和開發的策劃、輸入、過程控制、輸出以及更改的過程，確保后續的產品和服務的提供。在設計和開 發的各個控制階段，主要考慮設計和開發活動的性質、產品和服務的具體類型、輸出滿足輸入的要求、提供產品和服務過程的需求 ，設計和開發流程見附圖。 3、生產和服務提供的控制 組織應在一切資源（包括人員、設備、基礎設施、運行環境、可獲得的成文信息等）受控條件下進行生產和服務的提供。在生產和 服務提供的整個過程中應按照監視和測量要求識別輸出狀態，實現可追溯性。 在確定所要求的產品和服務交付后的覆蓋范圍及程度時，組織應考慮法律法規的要求、與產品和服務相關的潛在不良后果、產品和 服務的性質及使用壽命、顧客要求與反饋。應對生產和服務提供的更改，進行必要的評審和控制，確保持續符合要求。當驗證產品 和服務的要求已符合接收準則并得到有關授權人員的批準時，方可向顧客交付產品和服務。 對不符合要求的輸出進行識別和控制，防止非預期的使用或交付。在產品交付之后，以及在服務提供期間或之后發現不合格產品和 服務時，應根據不合格的性質及其對產品和服務符合性的影響采取適當措施，如糾正、隔離、限制、退貨或暫停對產品和服務的提 供；告知顧客；獲得讓步接收的授權。對不合格輸出進行糾正之后應驗證其是否符合要求

ISO9000認證 質量計劃是有關部門和車間班組工作的質量行為標準。質量計劃一般應包括以下內容。 a.包裝產品質量趕超目標。根據市場需求和技術發展趨向，結合本企業現有水平，瞄準國內外同類包裝的先進水平，決定產品包裝所要達到的目標，包括以上所述的對產品的保護性、經濟性等方面。 b.質量升級計劃。根據所執行的技術標準（國際標準、 標準、行業標準、企業標準），規定升級目標和達到期限。 c.包裝產品質量指標。根據企業生產計劃編制，它是考核包裝產品質量的依據。 d.包裝產品質量改進措施計劃。根據質量升級計劃和質量指標計劃的要求，確定年度的質量改進措施計劃，規定改進措施項目完成時間和負責單位。其中屬于需要進行技術攻關的改進措施，應納入質量管理小組活動計劃。

襄陽（十堰）GJB9001C認證對需要證實性能，而又無法完整、有效或經濟地實施產品檢驗的過程進行識別，并對這些過程進行確認。例如焊接、粘接、硫化、熱處理、表面涂覆等。這些過程應以成文信息明確。確認過程能力通常是考核人、機、料、法、環、測等相關因素的影響。確認的范圍應覆蓋產品實現的相關過程以及與該過程有關的相關產品。確認的時機應在過程正式用于產品和服務提供的過程實施運行前進行，即先進行"確認"，后用于產品和服務提供的"實施"。組織應在規定的時間間隔或過程條件發生變化時實施再確認。 襄陽（十堰）GJB9001C認證通常情況下確認活動按以下要求實施∶ 1）明確確認過程的范圍，考慮覆蓋產品實現的相關過程以及與該過程有關的相關產品； 2）預先規定需確認的具體項目、內容、擬獲得的結果（質量特性）驗證方法、合格判定準則以及審查和批準的程序； 3）進行設備認可和人員資格鑒定。應規定確認過程所需生產設備、監視和測量設備的能力（精度和鑒定狀態等）要求，按照規定的能力要求對擬使用的生產、監視和測量設備的能力進行認可，包括對設備的精度和狀態進行認可;對過程參與人員的資格，包括教育、培訓、技能和經驗等提出要求，并確認其資格能滿足該過程的作業要求； 4）規定過程的方法和程序，如過程參數、工作環境、操作程序等； 5）按以上策劃的要求實施確認，驗證過程輸出結果，證明其符合接收準則； 6）經評審和批準后，將相關內容納入工藝規程或作業指導書，作為特殊過程的控制要求，這些控制要求應與確認時的方法和程序相一致； 7）為了證實對確認過程的控制，應記錄確認過程的有關人員、設備、過程參數、檢驗試驗結果、評審和審批等確認時的信息。 （7）識別易產生"錯忘漏"的薄弱環節，制定防止人為錯誤的措施。包括操作技能培訓、防錯技術及措施的利用、設置報警裝置、采用自動控制等。還包括糾正人為錯誤后的技術總結和舉一反三等措施。 （8）實施放行、交付、交付后活動的控制。按本標準8.2.2條款的要求和8.1運行策劃的安排對產品放行、交付、交付后的活動實施控制，具體活動參照8.6和8.5.5條款要求實施。應依據策劃的安排實施控制，如應明確放行（工序間的轉序）的約束條件、交付（指交付給顧客）的約束條件（如組織完成了規定的檢驗和試驗并確認符合接收準則后方可交付產品和服務），確保向顧客交付的產品經檢驗（試驗）符合驗收標準。按規定（合同、技術協議、承諾）的要求開展交付后活動。 （9）控制數字化制造過程。確定數字化制造所需的應用技術，提出相應的控制要求，規范信息格式、數據接口、電子簽名、版本控制等。 （10）控制生產所需的原材料和其他輔助材料。應按8.3.5 設計和開發輸出給出的采購的適當信息，對原輔材料進行控制。原輔材料應經進貨檢驗且有合格證明文件并符合使用條件。 （11）控制用于生產過程的計算機軟件。如數控加工、整機操控、調校用的程序，在正式用于生產和服務提供前進行確認，并履行批準手續。確認可通過樣件試加工的方法驗證等能夠證實軟件能力滿足策劃要求的適當方式進行。也包括生產和服務使用的計算機軟件，應關注條款k）與條款i）之間的關聯，采取相適應的措施控制數字化制造過程中說使用的計算機軟件。 （12）控制溫度、濕度、清潔度、靜電防護等重點環境。當產品特性形成的過程受環境條件影響時，應根據產品特性需要實施相關工作環境參數的控制，在相應的過程文件中做出明確的規定，并保持監視、測量、控制和改進措施的記錄。還應綜合考慮物理、化學、社會等多種因素所構成的其他環境影響。 （13）識別并控制多余物。對多余物的控制做出規定，多余物控制環節包括對相關現場、過程的排查、清理和防護。在生產和服務提供過程中，應識別需要控制多余物的場所和過程（包括軟件產品）。 （14）規定技藝評定準則。確定技藝評定準則的需求，采取適當方式規定技藝評定準則，如文字描述、圖樣、標準;或者樣件、樣板;或圖示、噴漆用的色板、彎管用的樣件等。需要時，按測量設備的要求實施管理。 （15）實施首件自檢和專檢。按策劃要求開展首件自檢和專檢。自檢和專檢通常不使用同一件測量設備進行檢驗，保留實測信息，并對首件做出易于識別的標記，如對首件隔離擺放、涂色、使用標牌等。不宜實行首件自檢、專檢的產品，組織必須制定具體的、行之有效的替代控制方法。 （16）控制器材代用。規定器材代用的方法和程序，完善申請、審查和批準手續。代用單的管理應符合組織策劃的要求，便于追溯。影響產品功能特性和物理特性的器材代用，應征得顧客同意，并納入技術狀態管理（控制）。對本條款的應用應與 8.5.6 協調一致。